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稼轩分享｜没有书面协议如何证明借名购房?
前言
司法实践中，因借名买房引发的纠纷屡见不鲜。借名买房纠纷案件中，借名人与出名人之间一般具有特殊身份关系，如亲属、朋友关系等。由于当事人之间一般具有较强的互信，借名买房合意大多以口头形式达成、缺乏书面约定，在产生纠纷时，当事人对借名事实的认定标准及举证责任分配存在争议。当借名人与出名人之间没有签订协议时，借名人该如何证明双方存在借名买房关系？法院又会如何审查认定？
一、基本案情
李某与赵某系叔侄关系。2008年，赵某所在单位集资建房，赵某无意购买房屋，故让李某以其名义进行购买。李某以赵某名义签署了《房屋买卖合同》，并支付了全部购房款，房屋产权登记在赵某名下。房屋交付后，李某对房屋进行了装修并实际入住使用。房产证取得后，李某要求赵某将房屋过户至其名下，但赵某以各种借口拖延办理过户手续，李某遂请求法院确认房屋所有权归其所有，并要求赵某按照约定办理过户手续，赵某以房屋系李某借用为由进行抗辩。
二、裁判要旨
法院认为：1、案涉房屋虽登记在赵某名下，但仅能推定该房屋的登记所有人为赵某，不能仅以物权登记推定实际权利归属。李某持有房屋买卖合同、购房款收据以及其他收据原件，结合其提供的证人证言、庭审陈述，能够证明案涉房屋系李某以赵某名义购买。2、因双方系合同关系，赵某配合李某将案涉房屋过户至李某名下，系赵某应当履行的合同义务，应当予以支持。
三、实务焦点
（二）在没有书面协议的情况下，如何认定双方存在借名买房关系？如未签订书面的借名购房协议，则需证明双方有借名购房的口头约定，通常对方会对借名购房的事实予以否认，法院将从如下几个方面推定双方当事人之间是否达成了借名买房的合意。具体如下：
1. 借名买房需要合理的理由借名买房原因在借名人与被借名人没有签订书面的代持协议时，对法官判断双方之间是否存在借名买房合同关系尤为重要，可以说其构成法官自由心证的一部分。借名人对该原因的说明和证明无需达到高度盖然性的要求，理由合理即可。
2. 购房款系借名人出资购房款由借名人出资是认定借名买房关系存在的重要依据。借名人应保存支付购房款的付款单据，若购房过程中存在银行贷款，借名人应提交证据证明其定期向出名人还款账户支付款项以偿还银行贷款的证据，借名人最好保管还贷银行卡，从而更直接的证明其偿还银行贷款的事实。
3. 房屋由借名人装修并实际居住或控制交房后，借名人通常会对房屋进行装修，并实际居住。借名人应保留房屋系自己装修及实际居住的证据，保留装修合同、装修付款单据、交纳水费、电费、物业费、供暖费等与实际居住相关的费用单据。如房屋对外出租，则借名人需保留租赁合同、其实际收取租金的证据，以证明其实际控制房屋。
4. 购房合同、房产证等与房屋相关的重要文件由借名人保管房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等应当在借名人手中保管，虽无实际作用，但能体现借名人对整个购房交易的掌控，也能够作为证明借名人系真实购房人的有力证据。
5. 其他生活常识类辅助性证据 一是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人交付；二是借名人入住房屋时间往往是开发商交房的时间；三是房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯；四是考虑房屋出卖方（开发商）的相关证明。另外，当事人之间的关系也是评判借名关系合理性的重要参考。
如借名人能按以上提供充分证据，证据之间亦能够相互印证，且形成完整的证据链条，在不违反法律强制性规定和损害第三人利益的情形下，法院可以认定借名购房关系成立。
四、如何降低借名买房的法律风险
结语
借名买房行为存在诸多风险，特别是在没有书面协议的情形下，实际出资人若想取得房屋所有权，需承担较重的举证责任。因此，为保障个人权益，建议购房者尽量通过正规方式购房。如实在迫不得已，需借名买房，则建议委托专业律师拟订详细的《借名买房协议》，明确双方的关系及权利义务，最大程度降低风险。